Existen infinidad de gestiones y burocracia relacionada con las viviendas, especialmente cuando se trata de realizar una compra o venta.
Uno de los documentos que más se suele demandar hoy en día es la cédula de habitabilidad, imprescindible, por ejemplo, para alquilar o comprar una vivienda, pero también para dar de alta ciertos suministros.
Para facilitarte cualquier tipo de gestión que necesites hacer y para la que te hayan reclamado la cédula de habitabilidad, hemos preparado este post para resolver las dudas más frecuentes sobre este documento.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad y que es apta para ser dedicada a residencia de personas, sin perjuicio de que en el inmueble se realicen otras actividades, siempre y cuando estén debidamente autorizadas.
Se trata de un documento que debe gestionar un profesional especializado como, por ejemplo, un aparejador o arquitecto, que antes de entregar la cédula de habitabilidad comprobará que el inmueble cumple con ciertos requisitos:
- Superficie útil mínima de la vivienda y las diferentes estancias.
- Altura libre y huecos.
- Equipamientos mínimos tales como cocina, inodoro, ventanas y puertas, agua caliente, etc.
- Otro tipo de requisitos exigidos por la autoridad competente.
Tipos de cédula de habitabilidad
Existen tres tipos de cédula de habitabilidad en función de la antigüedad del inmueble:
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación: La entrega el Ayuntamiento a la empresa promotora de la vivienda. Es decir, son viviendas de nueva construcción, en las que aún no ha vivido nadie.
- Cédula de habitabilidad de segunda ocupación: Es la que se entrega en el caso de viviendas que ya están edificadas y que también han sido habitadas con anterioridad. Se trata de una renovación de la cédula de primera ocupación.
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación: Se entrega a inmuebles que han pasado una reforma que suponga una modificación en las condiciones de habitabilidad.
¿Cuándo no es necesaria?
Este documento se suele solicitar en operaciones de transmisión de bienes (alquiler, compra o venta) y para dar de alta luz, gas y agua. Sin embargo, la gestión de la cédula de habitabilidad depende de cada comunidad autónoma.
Muchas comunidades autónomas han suprimido este certificado y solo existe la obligación de presentar la cédula de primera ocupación, pero no es necesario renovarla. Por lo tanto, consulta con tu ayuntamiento o tu inmobiliaria de confianza si necesitas este documento para hacer ciertos trámites o para certificar el buen estado de la vivienda.
En el caso de la venta de un inmueble, hay algunas excepciones, es decir, casos en los que no es necesario presentar la cédula de habitabilidad para realizar la transmisión:
- Cuando esté previsto derribar la vivienda o reformarla. Es preciso dejar constancia en el registro de la intención de derribo o reforma.
- Si el inmueble tendrá otro uso diferente, es decir, no se utilizará como una vivienda para personas.
- Cuando, de forma justificada, no es posible presentar el certificado en el acto de transmisión de la vivienda y ambas partes acepten hacerlo posteriormente. Se trata de un caso muy excepcional y no exime de presentar la cédula, simplemente se presenta la solicitud de la misma para acreditar que la vivienda reúne los requisitos óptimos para obtener el certificado y, posteriormente, se presenta el certificado emitido por la autoridad competente.
¿Cómo conseguir la cédula de habitabilidad?
Como decíamos, la cédula de habitabilidad es un documento cuyas gestiones y trámites varían dependiendo de la comunidad autónoma. Por lo tanto, los requisitos también pueden variar. Con todo, en general, los aspectos que se suelen valorar para conceder la cédula son:
- La superficie útil y la distribución del espacio
- Que la vivienda tenga una altura mínima (puede variar en función de la habitación)
- Que figure en el Catastro como inmueble destinado a uso de habitación
- Aspectos relacionados con la salubridad y la seguridad
Al ser un documento con una especificaciones y requisitos técnicos muy claros, para tramitarlo necesitarás la ayuda de un arquitecto superior o un aparejador. En este punto, es importante remarcar que el profesional que escojas debe estar colegiado y debe visitar la vivienda para comprobar y certificar que cumple los requisitos que exige la autoridad pertinente.
Una vez realizada la inspección, el profesional presentará el certificado, pero será el Ayuntamiento quien se encargará de aceptar o no el informe y expedir la cédula de habitabilidad.
¿Qué información aparece en el documento?
El modelo de cédula de habitabilidad depende de la comunidad autónoma, pero hay datos imprescindibles que siempre debe incluir independientemente del lugar en el que se encuentre el inmueble. Son los siguientes:
- Dirección y ubicación de la vivienda
- Superficie útil, habitaciones y espacios que forman la vivienda
- Umbral máximo de ocupación
- Identificación del técnico que ha realizado la certificación.
El precio
En relación al precio de la cédula de habitabilidad, una vez más, depende de la autoridad competente y del tipo de vivienda. Aunque si lo que necesitas es hacer un duplicado, suele ser gratuito. Únicamente deberás identificarte y acreditar que eres el propietario o arrendatario del inmueble para obtener el certificado.
Por todo lo mencionado, indicar cuánto cuesta la cédula de habitabilidad resulta complejo. No suele exceder los 200 euros. Sin embargo, a la hora de fijar un precio hay que tener en cuenta toda una serie de variables:
- El técnico que realiza la inspección previa para obtener la cédula tiene unos horarios que fija de forma libre.
- Tendrás que pagar las tasas que exija la autoridad competente y el visado del Colegio
Vigencia de la cédula de habitabilidad
Este documento suele tener una vigencia de 15 años, aunque depende de la fecha de otorgamiento y… sí, lo has adivinado, de cada comunidad autónoma.
Por norma general, las cédulas de primera ocupación que se otorgaron antes de 2004 solían tener una vigencia de 10 años, es decir, en la actualidad estarían caducadas. Para las que se entregaron entre 2004 y 2012 la vigencia se amplía hasta los 15 años. Las posteriores a 2012 tienen una validez aún mayor: 25 años.
Para las cédulas de segunda ocupación y rehabilitación suele aplicarse una vigencia de 15 años.
¿Por qué esta diferencia entre las de primera ocupación y las de segunda o rehabilitación? Básicamente porque hoy en día a la hora de construir una vivienda se exigen mayores garantías que hace décadas. Consecuentemente, se espera que la vivienda esté en unas buenas y óptimas condiciones de habitabilidad por un mayor periodo de tiempo.
Si no sabes si la vivienda en la que estás interesado tiene la cédula de habitabilidad, puedes solicitarla en el Ayuntamiento donde está escriturada.
Nuestra recomendación
Desde Mar Real Estate, conocedores de la burocracia y los tiempos que llevan este tipo de gestiones, te recomendamos realizar este trámite con tiempo ya que puede llegar a tardar entre uno y tres meses. Con todo, debes saber que algunos Ayuntamientos permiten sustituir este certificado por una declaración responsable.
En cualquier caso, siempre es recomendable contar con un equipo de expertos que te asesore y te ayude a simplificar los trámites y sea conocedor de la legislación y los requisitos que exige el Ayuntamiento para la concesión de la cédula de habitabilidad.